上海五大新城遇到点新状况
似乎我们很少提及五大新城的话题，无论是他是五大新城的时候还是改成五个新城的阶段，对我们而言这是基于上海环状结构上的人口 & 资源外溢的结果，更确切说这是个不断外溢的过程。
而这样的过程中很多画面当你以 1 年 2 年为跨度去观察的话，很难看到 180° 转变。
图源：真叫卢俊
10 年前嘉定新城方向新盘沿着 11 号线不断向西北延伸，沿线你能看到的基本是乍新的地铁站，以及出站后略显荒凉的城市界面。所有生活场景都停留在开发商的楼书上，经常你去看盘的时候都是踩着还没封上水泥的泥泞路上，即便如此大家还是争先恐后的为未来买单。
这样的画面不仅仅是发生在嘉定新城，沿着西侧新区在上海西侧、南侧、东南侧打一圈，这样的画面对于嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、临港新城都不陌生。
而今天要说的也是这里，因为最近我们意识到此时此刻在这些地方发生了一些改变，一些有点出乎我们意料的小状况。
01一组挂牌 & 成交矛盾
最先打开天灵盖的是一组小切口数据，这是链家统计自己各环线挂牌库存占比的数据，挂牌量 50% 左右是分布在上海外环外的，这点不仅是链家，全市挂牌结构也如此，所以这点不稀奇，稀奇的是他的走势：外环外的库存占比持续走高。
也是几乎同时我又看到份五大新城的成交占比，从 2021 年开始可以清地看到五大新城成交占比又在下滑。
图源：真叫卢俊
虽然时间跨度有差、虽然外环外不能粗暴等于五大新城。但他们之间从时间到空间的包含被包含关系还是让里面的相悖状况有点明显。 如果仅仅是库存走高、成交走低并不稀奇。但如果是库存占比、成交占比的话，这就不仅仅是市场热度高低的问题了。
人一旦真产生疑惑后就会想着弄明白，于是飞一般的我跑了趟五大新城，去看这些地方最典型的二手小区，有多典型呢。就如果你的预算是 200-500 万这个主流价段，那这些盘都是中介推荐的首屈一指。
嘉定新城站附近的常发豪庭是 2013 年的次新，已经出现大面积墙皮掉落迹象，但绿化率和公区能看出建成时的品质感。
图源：真叫卢俊
2021 年这里全年挂出 18 套房源、2022 年 20 套、2023 年和 2024 年分别是 56 套，另一边成交量变化倒不是很明显。2021 年共计售出 16 套、2022 年和 2023 年分别售出 12 套、2024 年售出要多点，但也就 17 套。
同维度我又去看了青浦新城的怡田小区、松江新城的江诚苑、奉贤新城银河丽湾、临港新城的港城悦庭，大家都有个共同问题：就是挂的汹涌，卖的却很平静。
所以这是全市情况么？
02全市数据
首先环线维度看了下基本面。确实，外环外的情况跟前面说的挂牌 & 成交冲突一致。挂牌量来看，所有环线都是上浮的。但如果去看各环线的挂牌占比的话，会看到内环内的纠结不定、内中环和中外环的减少，然后就是外环外的明确提升。
图源：真叫卢俊
而另一边的成交却相反，总的成交量根据每年行情高低起伏，但其中内环内、内中环、中外环都在明确提升，只有外环外独自下滑。
图源：真叫卢俊
一边挂牌占比不断提升、另一边成交占比不断下滑。在这几年高低起伏的行情里，这种相悖感却从一而终，而这也决定了今天五大新城的一些市场底色。我将这份数据细化到嘉定、青浦、松江、奉贤、临港的外环外部分，无法具体到五大新城具体的街道范围， 但从这些区域的外环外部分还是能看清一些东西。
首先除了嘉定之外，其他各区的挂牌占比确实在提升，青浦和松江来到 2020 年以来最高水平，奉贤和临港来到 2022 年最高水平。
图源：真叫卢俊
而另一边的成交占比里，哪怕是嘉定也难逃成交占比不断走低的局面，嘉定、松江、奉贤是 2021 年新低水平，青浦是近 2 年新低、临港是 2020 年以来新低。这背后都不难感受到五大新城房东的难以及客户的犹豫，房东的难在于置换，先不说价格，能找到客户已经不易，客户的犹豫在于，房源过剩带来选择困难之外，这房子会不会出现难转手的情况。
至此，问题被放大、状况也被升级。如果挂牌和成交结构发生了这样的变化的话，那看起来 一如往常的五大新城背后的供需关系是有点状况的。
03五大新城身上的担子有点重
早先我们对于五大新城的讨论还停留在人口和产业，但问题宽泛就容易让人的感觉变模糊。具体到五大新城背后的挂牌 - 成交这个小赛道，你就感受到夹缝市场里的压力。
所以这份压力是什么时候开始的？市场是什么时候开始转向的？
2022 年数据变化挺大的，但你会看到 2024 年才是个转折点。在此之前除了 2022 年之外，外环外挂牌占比维持在 38% 上下 ，但 2024 年之后数据增长明显。于是我又以月为维度细化了这两年的挂牌量数据，这过去 16 个月里外环外挂牌占比不断走高的轨迹里，8-9 月是个节点。
图源：真叫卢俊
去年 9 月是上海放开外环内单身购房限制的节点，大量刚需涌入市场，外环外是上车门槛成为成交优选，房东挂牌热情也在激增。而成交热情始终跑不过挂牌热情，于是开启了长达半年的库存走高。这里面各区数据的转折点略不同，但也集中在 8-9 月，嘉定是 8 月，青浦、松江、奉贤是 9 月，临港稍微滞后是在 10 月，没想到政策带来的变化是方方面面的，不仅仅是成交。
04为什么变这样
如果只是量上的改变，那这些现象的归因应该是市场。但如果是占比的变化，你就会看到不管市场高低，它背后改变的是挂牌结构、成交结构，所以为什么？
我想很多人想到的第一个原因就是五大新城的人口引入问题。我不认为各区的人口导入目标完成与否会影响当地的二手房买卖，人口导入的逻辑是产业，而二手买卖的逻辑是资产，前者影响后者，但不能起到决定作用。况且人口引入是个更为长周期的事，它很难在 2020 年还是正常，然后 2023 年之后突然改变的。
首先引起改变的直接原因离不开前面提到的数据转折，可以确定的一件事是大型的政策节点确实引起了数据上比较大的变化。其次整体市场大于局部，五大新城挂牌占比提升背后，最大的背景是全市挂牌量这几年的几创新高。
图源：真叫卢俊
在成交单量并没有同款涨幅的时候，在仅有的成交里。更核心地段的房子会被优先成交 。换句话说，当市场整体成交缩小的时候，先 " 牺牲 " 的一定是外围，这可能才是那个更根本的原因
05
这几天趁着有时间我在五大新城转了转，嘉定新城作为产业导入最成功的五大新城，每天上下班 11 号线都挤满了人；青浦新城附近住了很多来上海安家的外地人，除了工作以外，外地人选择青浦的原因居然是回江浙皖的老家很便利；最让人欣喜的是松江新城，作为百年上海看外滩千年上海看松江的松江新城，它的城市界面在五大新城里首屈一指，阡陌交通、屋舍俨然。
图源：真叫卢俊
不得不说上海对于新城的开发很有期许。地铁轨交资源的牵引、商业医院学校的盘状布局，都在某种程度上复刻了当时四大城市副中心的发展模式。基于上个十年我们看到了今天四大副中心的崛起，这让我们看到了城市多中心的可能性，同时也会疑问那下个十年。我想这个答案依然离不开五大新城，只是五大新城还在发展过程中，所以才让他在眼下看着负担有点重。
本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 "，作者：真叫卢俊团队，36 氪经授权发布。