观点直击 | 保利发展稳住方向盘
观点网 2024年，保利发展在土拍市场的表现备受瞩目，而市场同样高度关注其业绩表现。
4月29日，保利发展披露了2024年业绩报告，全年录得营业收入3116.66亿元，归母净利润50.04亿元，经营活动产生的现金流量净额62.57亿元，连续三年为正。
2024年房地产市场依旧承压，全国商品房销售面积、金额仍在下降，且下降幅度较2023年进一步扩大，但保利发展还是稳住行业销售规模第一的位置，全年签约面积1796万平方米，销售签约金额3230亿元，权益销售金额2465亿元。
在这之中，很大程度上是得益于保利发展高度聚焦38个核心城市的发展战略，降低市场带来的不确定性风险。
目前，保利发展在核心城市销售市占率达7.1%，其中14个核心城市市占率超10%，16个城市连续三年排名前三。
因此，“稳经营、调结构、化风险、促发展”，不仅贯穿了整个房地产行业，也成为了保利发展全年的发展基调。
稳住方向盘
风浪越大，越考验掌舵手的操盘能力，尤其是2023年保利发展成功“争一”后，市场都在关注2024年能否保住位置。
据观点指数报告显示，2024年1-12月，前100房企实现累计权益销售28414.55亿元，同比下降约29.35%；前100房企实现累计全口径销售40733.45亿元，同比下降约30%。
随着调整不断深入，不少房企也开始脱离队伍。2024年全口径销售金额超2000亿元的房企仅有6家，较2023年减少1家；而权益销售金额突破2000亿元的房企，仅剩余2家。
但好在保利发展还是稳稳抓住了方向盘，在观点指数发布的《1-12月房地产企业全口径销售金额表现》中，保利发展以3230亿元全口径销售金额稳居第一，领先第二名135亿元。
好的销售离不开好项目，好项目离不开好地段，三者形成良性闭环。
在业绩说明会上，保利发展董事、总经理潘志华强调：“在土地投资当中，保利发展坚持不盲目追高的同时，进一步聚焦确定性的市场，将资源集中在核心地段。
”近三年，保利发展投资拓展土地中，41%投在了北上广，超80%投在38个核心城市。
正如开篇所言，保利发展高度聚焦38个核心城市，销售占比高达90%。
一线城市的销售占比已达30%，广州以超400亿元排名第一，紧随其后的是销售超350亿元的上海，北京也在稳步提升当中，销量超250亿元。
以广州市场为列，2024年保利发展青睐于主城区天河、海珠、荔湾，且地块均位于核心地段。其中，天河区临江大道北侧地块（南方面粉厂地块）是广州2024年土拍市场身价最高，同时也是市场关注热度最高的一宗地块。
2024年9月29日，历经5个小时、148轮激烈竞价，该地块最终由保利发展以总价117.55亿元拍下，折合楼面价66957元/平方米，成为截至目前广州楼面价第二高。
此前，观点新媒体与广州房地产专业人士交谈时，他毫不夸张的说道：“保利临江大道项目整体望江布局甚至超越侨鑫汇悦台。”
这个项目也将成为2025年广州楼市的重头戏。
目前，广州所在的华南片区也是保利五大片区中营业收入及毛利率最高的，且是录得正向增长的片区。该片区，全年收入1183.17亿元，毛利率17.55%，较2023年分别增长20.25%，及0.58个百分点。
得益于聚焦核心城市核心地段的拓展战略，报告显示，2024年保利发展拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元，动态销净率超过9%；其中，成都花照天珺、西安云谷和著等项目首开去化率超70%。
进入2025年，保利发展凭借优质地块的开发，销售规模依旧处于领先地位。据观点指数报告，2025年1-3月，保利发展以496亿元权益销售金额稳居第一，领先第二名66亿元。
稳住现金流
在“稳经营、调结构、化风险、促发展”12字发展主题当中，无一不指向财务健康，而现金流的稳定是市场考验房企的关键指标。
潘志华指出，通过“调规转性、换地、退地”等多种方式，盘活存量项目获取现金流也是保利发展重点工作之一。
“截至2024年，保利发展已完成调转换退超270万平方米，还有1500多万平方米土地正在全力推进。”
据悉，近3年来，通过存量项目的销售盘活获取投资资源，保利发展已累计拓展超7350亿元新增货量。
2024年末，保利发展土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，高度集中在核心38城; 存量项目约5280万平方米，较年初下降20%。
报告期末，保利发展2024年末在手现金1342亿元，连续7年占总资产10%以上，高于头部房企水平。
资料显示，同期华润置地现金为1313亿元、中海为1242亿元、 万科840亿元。
值得一提的是，目前保利发展也寻求多业态协同发展，打造第二增长曲线，从而拓宽现金流的来源渠道。
除住宅开发销售赛道以外，保利发展也在钻研商业及物业服务板块。据潘志华介绍，商业运营方面，上海花木时光里、广州鱼珠时光等项目出租率连续三年提升；租赁住房板块，和寓公寓在营规模同比增长47%超过2.2万间；物业服务板块第三方管理面积增至525.6万平方米，商办业态新拓金额同比增长17.9%。
除了稳定输入的现金流，负债率也是市场重点关注的财务健康指标之一。
2024年末，保利发展有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现连续四年下降。更值得一提的是，保利也是头部房企中唯一一家全额清偿境外美元债的企业。
基于良好的财务情况以及稳健的业绩表现，保利发展直接融资占比进一步提升，全年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿，占比达到21.6%，为历年最高；年末直接融资余额699亿，占有息负债比重20.03%，较2023年提升3.72个百分点。
据悉，保利发展的首单纯现金融资定向可转换公司债券已于2025年4月获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿。
融资力度不断加大，成本也在创新低。
数据来源：保利发展财报 观点指数整理
报告期内，保利发展新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%。其中，公司债利率最低至2.20%，中期票据利率最低至2.30%，短期融资券利率最低 2.02%。
潘志华最后指出：“未来2-3年，保利发展将以重塑一个新的保利发展为目标，做优不动产开发、扩大不动产的经营、做强不动产综合服务，形成3大主业齐托并进的业务格局，持续构建不动产生态。”
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