63亿，港交所买楼了
港股 IPO，爆了！
港交所 " 抄底 " 香港写字楼？
4 月 24 日，" 港交所 " 公布消息称，耗资 63 亿港元，向香港置地购入 " 中环交易广场 " 一期相关物业，作为集团总部及办公室。过去40 年港交所一直在中环交易广场租赁办公楼层。此次是由其全资附属公司 Aurora 出面，包括交易广场一期（第一座）第 42 楼至 50 楼连平台物业，实用面积总 14.7 万平方呎。
这也是继香港证监会 2023 年以 54 亿港元从太古地产购入港岛东中心 12 层楼层后，再由金融监管机构买入写字楼自用。港交所主席唐家成表示，今年适逢港交所上市 25 周年，建设总部，不但提升交易广场作为金融地标的地位，也显示港交所对香港作为国际金融中心的长期支持和信心。
香港作为连接祖国内地与世界的超级联系人，今年政府工作报告中直接提出，要全面深化中国香港国际交往合作，更好融入国家发展大局，保持香港、澳门长期繁荣稳定。港交所作为香港金融基础设施的核心机构，其投资行为当然也可被解读为对本地经济的信心。
截至 2025 年 3 月 20 日，港交所共迎来 42 家企业 IPO，募资总额达 897 亿港元，这一数字不仅超过了 2024 年全年的 1.5 倍，也反映了市场对港股 IPO 活动的高度热情。仅在刚刚过去的 4 月 21-27 日一周内，就有 8 家公司递表港交所，3 家公司通过聆讯和 1 家公司招股。短短一个月更是有超 30 家中国创新企业集体向港交所发起 IPO 冲击。
" 这波港股高潮，从市场环境的改善以及政策层面的导向共同推进，形成了默契配合。" 华南某地国资控股平台相关负责人陈景瑞告诉记者。其实自去年中国证监会就已经开始从政策层面加大支持内地龙头企业赴港上市。而港交所从多个层面加速改革，做好了迎接更多中国企业 IPO 的准备，尤其今天 A 股收紧、美股不明的市场环境下，港交所为给更多寻求 "A+H" 上市机会的企业，IPO 审批已经从 2022 年 61 天缩减至 28 天，几乎减半。
当然，部分中国企业赴港上市背后，或也存在无奈之举。" 特别是现在很多企业都存在对赌、回购压力，赴港上市或能暂时解决这类生死存亡的难题。也给背后 VC/PE 机构股东多一个退出选择。" 陈景瑞说道。
63 亿 " 买＋租 "14 层楼，做永久总部
此次港交所的出手，被认为是最大型的商用办公室交易之一。
" 此次收购交易广场相关楼层作为永久办事处，为港交所提供了一个难得的战略投资机会，也彰显了港交所支持中国香港作为国际领先金融中心发展的长期承诺。"
近年来港交所一直扎根于香港中环交易广场租赁办公楼层，长达 40 年之久。梳理时间线，交易广场是置地公司于 1985 年竣工的一个商业项目，其底层大厅曾专门用作联交所交易大堂。2018 年，该交易大堂改建为香港金融大会堂，用于举办标志性的敲锣上市仪式及各类金融活动。在中国香港特区，" 购买加租赁 " 相结合的混合模式，其实是不少金融行业企业应对不同房地产周期的选择之一。
从公告来看，港交所斥资 63 亿港元，向置地公司购入中环交易广场一期 9 层办公楼连平台部分铺位，作为其永久总部，涉实用面积 14.7 万方呎，相当于平均呎价 42849 港元。
此次交易，包括交易广场一期第 42 楼至 50 楼共 9 层办公室，以及 1 楼及 2 楼与香港金融大会堂相邻的部分区域，即平台多个铺位，办公室楼层预计 12 至 18 个月内分阶段完成交易，平台物业则料今年 9 月或之后完成收购。
除了买入上述物业，港交所亦与置地签署新的长期租约，租用交易广场第 2 座的 5 层办公室，租赁期为 9 年，该 5 层楼面现时已由港交所使用。而港交所买入的 9 层办公室，部分楼面有其他租客，在租约期满之后，都会由港交所收回自用，然后把租用交易广场其他楼层的员工，迁入这 9 层自置物业之内。
换言之，港交所透过 " 买＋租 " 安排，总共使用交易广场 14 层楼面作为总部。而位于平台层的 6 个铺位，日后将改建成连接金融大礼堂的接待大堂，以提升访客体验。此外，第一座天台日后亦会设立港交所标志。港交所表示，港交所将以内部资源支付全部代价，目前已支付 10% 定金。
另外，置地承诺额外投入 4 亿元，用于优化与港交所相关的周边设施，包括设立港交所专用接待大堂，直接连至香港金融大会堂，及公众区域设置带有港交所品牌的标志，未来数年完成。截至 2024 年底，港交所账面上持有现金及等价物约 1,343.65 亿元，在其 2024 年度报告内未见持有任何物业。
港股 IPO，爆了！
4 月 15 日，ADC 明星企业映恩生物登陆港交所，IPO 首日暴涨 113%，创下 2022 年以来 18A 企业最大融资规模创下最大融资规模。但光环背后，是 3 年亏损 18 亿、对赌压顶的生死局——如果 2025 年前无法上市，投资者将以 10%-30% 的年利率赎回股份。
4 月 14 日，" 卡游 " 公司更新招股书再度向港股 IPO 发起冲击。卡游曾在 2021 年 6 月获得红杉和腾讯以 A 轮优先股方式入股，对价 1.4 亿美元，卡游整体估值高达 9 亿美元。该笔投资内含对赌赎回条款，其中提及一个时间点为 " 优先股发行日期起计第五周年 "，即 2026 年。若双方约定条款没有完成，投资者可要求卡游赎回全部或部分发行在外的优先股，而每股优先股的赎回价格将再加上自适用发行日期起按股份发行价每年 8% 的利率计算应计利息。
这些都并非个例。时间线再拉长，无独有偶，3 月 7 日，保险中介机构 " 手回集团 " 第三次递表港交所，该公司曾于 2024 年 1 月、7 月两度递表港交所但均未果。从最新招股书看，手回集团或也迫于对赌协议而急于 IPO。
招股书显示，该公司在 A 轮、B 轮、C 轮融资中与投资者约定了撤资权在内的特殊权利条款。若 IPO 失败，投资者可根据上述条款行使撤资权，届时手回集团需履行回购股份的义务。手回集团投资者中不乏歌斐资产、经纬创投等知名机构。截至 2024 年末，手回集团拥有现金及现金等价物仅为 1.13 亿元。而在三轮融资中，公司合计获得 1.35 亿元融资。若公司后续未能通过自身业务实现 " 造血 "，或将无法履行对上述投资者的回购义务。
此外还有，今年 2 月，周六福自 2019 年来第五次尝试进入资本市场，再次向港交所递交了招股书。从 A 股转战港股，这份执着背后或也是因为李氏兄弟对赌失败回购 1.6 亿元股。
不以退出为目标的投资，都是耍流氓。
如今，VC/PE 们都在急等退出，但是，有关对赌、回购的话题近两年屡屡引爆创投圈，越来越多的诉讼和撕逼故事发生在 VC/PE 机构与被投企业之间。今天，DPI 越来越成为 LP 甄别 GP 的必选项。映射到退出方面，不少 VC/PE 开始重新思考退出策略。据记者了解，当前市场上不少机构都在考虑并购等方式退出项目。
华南某国资背景机构合伙人赵亮告诉融中，" 退出方式上，一定还是优先推动符合条件的优质项目走 IPO 道路。不过，受基金存续期影响，部分优质项目也会考虑通过产业并购、上市公司并购的方式退出。" 除了 IPO，没有一个项目是不能‘卖’的。不过，一二级市场投资获利逻辑毕竟不同。IPO 减持也要综合考虑市场流动性、产业周期等影响因素，所以不少 VC 机构会选择在 Pre-IPO 前抢先清仓，能退出的时候抓紧退出。"
像是溜溜梅母公司溜溜果园，4 月 16 日向港交所递交招股书，也是其在 2019 年 A 股上市折戟后，再次向资本市场发起冲击。有意思的是，成立至今，溜溜果园合计获得四轮融资。其中，红杉资本曾于 2015 年斥资 1.35 亿元参与溜溜果园 A 轮投资，成为公司第三大股东。但在 2024 年 6 月，溜溜果园以减资方式回购红杉全部股权，并于 2025 年 1 月完成减资登记（减资 10,588,235 元）。减资完成后，红杉不再是溜溜果园股东。换句话说，红杉陪跑 9 年后清仓退出，溜溜果园 " 仓促 " 启动 IPO。
毋庸置疑，VC/PE 对赌，或是这波港股上市潮的主要动力之一。
" 喜迎 " 中概股回流
香港财政司司长陈茂波在 4 月 13 日的司长随笔上表示，针对全球最新变化，已指示证监会和港交所做好准备，若于海外上市的中概股希望回流，必须让香港成为它们首选上市地。
目前，在美国上市的中概股约有 400 家，其中约 20 家中概股完成美国和香港两地上市。
去年，为配合《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》，证监会与香港方面再次深化合作，采取 5 项措施进一步拓展优化沪深港通机制、助力香港巩固提升国际金融中心地位，共同促进两地资本市场协同发展。其中，非常重要的一条就是 " 支持内地行业龙头企业赴港上市融资 "。
为了吸引内地企业和新兴市场企业赴港上市，港交所自身也在提升市场效率和流动性方面做出一系列改革。过去 12 个月，港交所 IPO 审批时间，从中位数缩减至 28 天，相较于 2022 年的 61 天，几乎减半。此外，港交所和香港证监会还为高市值 A 股上市公司开辟快速通道，"A+H" 持续得到青睐。
上个月，蜜雪冰城在港交所主板挂牌上市，上市前以 5324 倍的融资认购倍数、1.84 万亿港元认购金额刷新港股市场新股认购纪录。上市后近 1500 亿港元市值，远超过奈雪的茶、茶百道、古茗三家港股茶饮企业市值总和。除蜜雪冰城，泡泡玛特、老铺黄金等消费股，以及阿里、腾讯、小米、地平线等科技股也迎来股价暴涨。
今年以来，恒生科技指数、恒生指数涨幅已领跑全球。截至 3 月 24 日收盘，恒生科技指数年内飙涨超 26%，位居全球资产表现榜首，恒生指数涨幅也达 18%，创近三年新高，且领涨亚太乃至全球市场。随着港股交易开启 " 狂飙 " 模式，不少企业计划抓住窗口期，把赴港 IPO 纳入日程。老乡鸡、八马茶业、沪上阿姨、周六福、奇瑞汽车等都已递表港交所，同时还有宁德时代、海天味业、安井食品、三花智控、赛力斯等谋划赴港二次上市。
事实上，香港已为接住这波中概股回流做好准备。当然，部分中国企业赴港上市背后，或也存在无奈之举。华南某地国资控股平台相关负责人陈景瑞告诉记者，" 这波港股高潮，从由市场环境及政策层面导向共同推进。但其实很多创新企业现在都存在对赌、回购压力，赴港上市能暂时解决这类难题，也能给背后 VC/PE 股东多一个退出选择。"
本文来自微信公众号 " 融中财经 "（ID：thecapital），作者：顾白，编辑：吾人，36 氪经授权发布。